GCM 4-2012

GCM 4 / 2012  german council . recht und gesetz des Ziels der Nachverdichtung nur unter engen Voraussetzungen in städtebaulichen Ausnahme- situationen abgewichen werden darf (Urteil vom 19.10.2010, Az. 2 A 15.09). Dies möchte der Gesetzgeber nun ändern, indem er die Begriffe »besonders« und »erfordern« streicht und für eine Überschreitung im Wesentlichen »städte- bauliche Gründe« genügen lässt. Dies gibt pla- nenden Gemeinden ein höheres Maß an Flexibi- lität und führt dazu, dass stark verdichtete In- nenstadtbereiche im Interesse der Innenent- wicklung kompakter beplant und überplant werden können. b) Hürden für periphere Standorte Neue Hürden schafft die Novelle 2012 dage- gen für Einzelhandelsprojekte an peripheren Standorten. Dies gilt insbesondere für die klas- sische »grüne Wiese«, d. h. zuvor landwirt- schaftlich oder als Wald genutzte Flächen. Der neue § 1a Abs. 2 Satz 3 BauGB, nach dem die Notwendigkeit der Umwandlung solcher Flä- chen künftig besonders begründet werden soll, erhöht nicht nur den Begründungsauf- wand der planenden Gemeinde, sondern auch den Aufwand der Sachverhaltsermittlung. Um den neuen Anforderungen zu genügen, wer- den Gemeinden sich künftig deutlich stärker als bisher einen Überblick über mögliche in- nerstädtische Alternativstandorte verschaffen müssen, bevor sie Außenbereichsflächen neu beplanen. Insbesondere in großen Städten und Gemeinden wird dies ein anspruchsvolles Unterfangen. Gemeinden haben Brachflächen, Leerstände, Baulücken und sonstige Nachver- dichtungsmöglichkeiten zu erfassen. Darüber hinaus können und müssen sie aber auch be- rücksichtigen, ob, in welchem Maße und mit welcher Wahrscheinlichkeit innerstädtische Potenziale aufgrund wirtschaftlicher Rahmen- bedingungen und der Eigentümersituation auch tatsächlich genutzt werden können. Auch wenn § 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB künftig all- gemein den »Vorrang« der Innenentwicklung normiert, ist dies rechtlich keine unüberwindli- che Vorgabe für die planerische Abwägung. Al- lerdings werden die Anforderungen an eine rechtssichere Bauleitplanung an peripheren Standorten mit den neuen Regelungen stei- gen. Einzelhandelsunternehmen, Projektent- wickler und Investoren sind daher gut beraten, die Standortgemeinde in der Bauleitplanung genau zu verfolgen und rechtlich zu begleiten, wenn sie Planungsrecht für die Errichtung oder Erweiterung von Einzelhandelsprojekten au- ßerhalb der Innenstadt schafft. Fazit und Ausblick Die BauGB-Novelle 2012 erleichtert Einzelhan- delsprojekte in innerstädtischen Lagen und stellt zusätzliche Anforderungen an die Abwä- gung bei Planungen auf der »grünen Wiese«. Mit den neuen Regelungen nimmt der Gesetz- geber die planenden Gemeinden stärker in die Pflicht, sich ihrer Potenziale zur Innenentwick- lung und Nachverdichtung bewusst zu wer- den. Städte und Gemeinden sind gut beraten, wenn sie diese Vorgaben aktiv aufgreifen und neben ihren Einzelhandels- und Verkehrskon- zepten auch Freiflächen- und Entwicklungs- konzepte für ihr Gemeindegebiet stärker sys- tematisieren und formalisieren. Dass vitale Innenstädte ein erstrebenswertes Ziel sind und dass der Einzelhandel hierzu einen wichtigen Beitrag leisten kann, ist inzwischen Allgemeingut. Ebenso klar ist jedoch, dass – schon aus verkehrlichen Gründen – nicht jede Einzelhandelsnutzung in die Innenstadt passt und dass lokale sowie wirtschaftliche Besonder- heiten Abweichungen von städtebaulichen »Idealstandorten« erfordern können. Periphere Standorte einschließlich der Überplanung klassi- scher »grüner Wiesen« werden daher auch künftig in bestimmten Fällen sachgerecht und auch nach der BauGB-Novelle 2012 rechtlich machbar sein. Allerdings wird die Bauleitpla- nung für solche Projekte noch sorgfältiger (und aufwendiger) betrieben werden müssen, damit sie rechtlich belastbar ist. Dies mag man bekla- gen. Jedoch ist festzuhalten, dass der Bundesge- setzgeber in der BauGB-Novelle 2012 immerhin den »richtigen« Akteur in die Pflicht nimmt, nämlich die planenden Städte und Gemeinden. Diese sind weit besser in der Lage, die Innenent- wicklung in ihrem Gemeindegebiet sachgerecht zu steuern, als dies die Landes- oder Regional- planung mit ihren Instrumenten der Einzelhan- delssteuerung kann. So stellt die BauGB-Novelle 2012 auch die – rechtlich ohnehin umstrittene – raumordnerische Steuerung von großflächigen Einzelhandelsprojekten durch »Integrationsge- bote« weiter in Frage. Insoweit besteht Anlass zur Hoffnung, dass die Novelle dazu beiträgt, dass Standortkommunen künftig gemeinsam mit Einzelhandelsunternehmen, Projektentwick- lern und Investoren Standortkonzepte im Sinne einer funktionsgerechten Aufgabenverteilung zwischen Innenstadt und Peripherie entwickeln. Ein Beitrag von Dr. Jan Hennig, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Gleiss Lutz Rechtsan- wälte, Berlin Bei der Finanzierung von Shopping- centern haben wir viel zu bieten: Fundiertes Branchen-Know-how und reichlich Erfahrung. Kein Wunder, dass viele Shoppingcenter-Profis gerne mit uns zusammenarbeiten. uwww.bayernlb.de/immobilien

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