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GCM 4-2012

GCM 4 / 2012   german council . kaleidoskop für eine nachhaltige Entwicklung bislang nicht infrage kamen. Ein mutiger Schritt der Velberter Politik und Verwaltung In dieser, für viele vergleichbare Mittelstädte typischen und schwierigen Situation hatten die Velberter Politik und Verwaltung keine Berührungsängste, über einen »großen Wurf« im Sinne einer großflächig angelegten Cen- terentwicklung in der Innenstadt nachzu- denken. Diese würde in der Lage sein, den innerstädtischen Handel langfristig wieder zu stärken, indem gezielt Einzelhandelsflä- chen in der 1A-Lage geschaffen werden, die dem Anforderungsprofil des modernen Ein- zelhandels und damit dem Zeitgeist entspre- chen. Das oberste Ziel bestand darin, den vor ihnen liegenden Prozess der strategischen Ausrich- tung sowie der Gestaltung der Innenstadt proaktiv seitens der Stadt selbst zu steuern. Um dieses Ziel zu erreichen, sollte eine zu- sätzliche Kompetenz insbesondere im Bereich der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Ein- kaufszentren in den eigenen Reihen aufge- baut werden, um mit den Investoren auf Au- genhöhe verhandeln zu können. Um auf der Basis eines breiten politischen und gesellschaftlichen Konsens, unter Einbrin- gung der städtischen Grundstücke, eine inner- städtische Centerentwicklung voranzutreiben, beschloss die Velberter Verwaltung unter der Führung der städtischen Wirtschaftsförde- rung, ihr internes Kompetenzteam in einer frühen Phase eines möglichen Projektes durch die Zusammenarbeit mit einem professionel- len Projektentwickler zu verstärken. In der Praxis sah das so aus, dass der Projektentwick- ler die Stadt nicht nur im Vorfeld der Entschei- dungssituationen über die verschiedenen Al- ternativen beriet und »fit machte«, sondern auch gemeinsam mit ihr in der politischen und der öffentlichen Diskussion sowie in den zu führenden Verhandlungen auftrat. Diese ungewöhnliche Form der Zusammenarbeit versetzte die Verwaltung und die Politik in die Lage, die Entwicklung ihrer Innenstadt auch mit den Augen der Investorenseite zu betrach- ten und zu bewerten. Selbstverständlich war vertraglich ausge- schlossen, dass der beratende Projektent- wickler sich selbst für die Realisierung des Projekts bewerben durfte. Zum Zeitpunkt dieser Entscheidung war die Stadt noch an die Rechtslage der EU-weiten Ausschreibung ihrer Liegenschaften gebun- den, sodass das Verfahren auch in diesen ju- ristischen Kontext eingebunden war und kon- krete Inhalte für die Ausschreibungsunterla- gen liefern sollte. Das gesamte Verfahren wurde daher von einer erfahrenen Sozietät juristisch eng begleitet. Diese Begleitung war sicherlich auch ohne eine europaweite Aus- schreibung sehr hilfreich, da ein solches Großprojekt vielfältige und komplexe Ver- tragswerke erfordert. Wissen schafft (Entscheidungs-) Sicherheit Zunächst wurde im Rahmen einer städtebau- lichen und landesplanerischen Verträglich- keitsanalyse durch einen namhaften Resear- cher das Potenzial des Standorts Velbert im nachbarschaftlichen Umfeld untersucht sowie unter Einbeziehung der bestehenden Handels- flächenausstattung maximal standortverträgli- che Verkaufsflächengrößen für eine Centerent- wicklung ermittelt. Die Aufgabe für die iandus Unternehmens- gruppe als beratendem Projektentwickler der Stadt Velbert war es, die untere Wirt- schaftlichkeitsgrenze und weitere Kennzah- len für eine Projektentwicklung aus immobi- lienwirtschaftlicher Sicht zu ermitteln. We- sentliche Einflussgrößen waren neben der Summe der anzunehmenden Grundstücks- kosten aus privater und öffentlicher Hand die Geschossigkeit und die Ausnutzungsgra- de der zu Verfügung stehenden Grundstücks- flächen. Dazu wurden die einzelnen Grund- stücksteilflächen zu Flächenmodulen digita- lisiert und mit Geschossigkeiten und Ausnut- zungsgraden belegt. Dieses Gebäudemodell diente als digitales Rechenmodell für die Be- wertung verschiedener Entwurfsvarianten ©ECE / HBB©ECE / HBB

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