GCM 4-2012

 GCM 4 / 2012 GERMAN COUNCIL . handel und gastronomie Nicht die Märkte sind das Risiko, sondern schlechte Marktprognosen Immobilieninvestoren und -finanzierer sind am Rendite-Risiko-Profil einer Anlageoption inte- ressiert. Während auf den Immobilienmärkten der Kaufpreis als Regulativ zwischen Angebot und Nachfrage die Renditen beeinflusst, wird der Erfolg eines Investments in Handelsimmobi- lien am nachgelagerten Einzelhandelsmarkt ent- schieden. Dort orientieren sich die Miet-Cash- flows an den nachhaltig erzielbaren Umsätzen der Einzelhändler und das Investitionsrisiko an der Tragfähigkeit des Betreiberkonzepts am Standort. Doch neben dem Betreiber oder seiner Bonität sollte bei der Market Due Dilligence vor allem der Kunde als Fundament für den Erfolg des Betreibers im Fokus stehen. Und genau hier hakt es zumeist, wenn das Potenzial von Han- delsimmobilien prognostiziert wird. Ein Markt im Wandel Die Handelsimmobilie als Assetklasse hat sich seit der Lehman-Pleite in der Wahrnehmung der Investoren für Gewerbeimmobilien verän- dert: Während der Fokus zuvor auf Büroimmo- bilien gerichtet war, verlagerte sich das Interes- se zunehmend auf Einzelhandelsobjekte. Zum einen belastete ein Überangebot an Büroim- mobilien die Renditen, ohne dass ein ausglei- chender Nachfragedruck in Zeiten der Wirt- schaftskrise zu erwarten war. Zum anderen brachte die Krise eine Menge Unruhe und Unsi- cherheit in den Markt, wogegen die Handels- immobilie mit ihren traditionell längerfristigen Mietverträgen einen Trumpf in der Hand hatte. Rückblickend also nicht verwunderlich, dass die Stunde der Bestandsimmobilie im Einzel- handelssektor geschlagen hatte. Die Marktsituation für diese Anlageklasse stellt sich allerdings anders als im Büromarkt- segment dar. Begrifflichkeiten wie »Core« oder »Core Plus« waren nicht einfach auf die Einzelhandelsimmobilie übertragbar, ein Au ge auf Top-Lagen in Top-Metropolen reichte nicht mehr aus, der Markt war vielschichtiger und für viele unüberschaubarer geworden. Die Attraktivität einer Immobilie war nicht mehr auf die Perspektive der Mieter be- grenzt, sondern um die wahrgenommene Standortattraktivität aus Kundensicht erwei- tert. Bei einer Investition mussten nun neben der Lage auch makro- und mikroökonomi- sche Entwicklungen, Trends im Einzelhandel und vor allem Konsumentenpräferenzen be- rücksichtigt werden. Ein Retail Investment ist solange exakt kalku- lierbar, wie ein Mietvertrag besteht und die Bonität des Mieters nicht fraglich ist. Das gilt für Bestandsimmobilien. Doch wie sind Han- delsimmobilien zu bewerten, wenn der Aus- fall eines Mieters droht? Welche Drittverwen- dungsmöglichkeiten gibt es? Und wie kalku- liere ich die nachhaltig tragfähige Miete bei Neuansiedlungen, wenn noch keine Echtda- ten zu Umsätzen existieren und bei einer fal- schen Einschätzung nachträgliche Mietanpas- sungen nach unten drohen? Dafür muss ein Investor den Blick in die Zukunft richten, zu ei- nem erfolgskritischen Zeitpunkt: in der Phase der Kaufpreisfindung. Es ist somit von hoher Relevanz, frühzeitig über die Höhe und Stabi- lität der erwartbaren Umsätze des Betreibers Bescheid zu wissen. Finanziell kritisch sind solche Vorhersagen allerdings dann, wenn sie auf tradierten Methoden beruhen, die am ei- gentlichen Ziel der Fragestellung vorbeigehen und zu ungenauen bzw. schlicht falschen Er- gebnissen führen. Die Ausgangslage: Der Betreiber Für den Betreiber der Handelsimmobilie ent- scheidet die optimale Standort- und Objekt- wahl maßgeblich über das vor Ort erzielbare Ergebnis. Diese aufgrund der hohen Entwick- lungskosten langfristig bindende Entschei- dung muss ein Einzelhändler unter der Unsi- cherheit treffen, dass sich sein Marktumfeld im Laufe der Zeit stark ändert. Entwicklungen auf makro- und mikrostandörtlicher Ebene, Tendenzen im Wettbewerbsumfeld, Branchen- trends sowie Verschiebungen von Konsumen- tenpräferenzen wirken auf die Standortquali- tät und stellen je nach Ausprägung Chance oder Risiko für den Betreiber dar. Anders als bei Büroimmobilien sind die Standortpotenziale für unterschiedliche Han- delsformen durchaus verschieden zu bewer- ten. Nicht zwangsläufig ist die 1a-Lage in der Innenstadt einer großen Metropole der grü- nen Wiese am Rande einer Klein- oder Mit- telstadt vorzuziehen, wenn der Einzelhändler am peripheren Standort einerseits ein be- deutend niedrigeres Mietniveau und ande- rerseits die für sein Angebotskonzept opti- male Flächengröße vorfindet. Gleiches gilt für den Investor: Ein Fachmarktzentrum am Stadtrand kann über ein deutlich attraktive- res Chancen-Risiko-Profil verfügen als ein Ge- schäftshaus im Haupteinkaufsbereich. Daran erkennt man, dass die mit den Investmentsti- len von Core bis Opportunistic verbundenen Anlagenattribute für den Einzelhandelssek- tor nicht immer passend sind und ein Um- denken eingeleitet werden sollte. Das Fundament: Der Kunde Für eine Investition in Handelsimmobilien ist es notwendig, die Wirkungskette vom Kunden bis zur Investmentattraktivität in ihrer Gänze zu berücksichtigen. Auch wenn sich die Defi- nition von Einkaufsattraktivität (aus Kunden- sicht) zu großen Teilen mit der von Standortat- traktivität (aus Betreibersicht) deckt, werden unterschiedliche Dimensionen angesprochen: Was für den Kunden eine breite Palette an An- gebotsalternativen ist, kann für den Einzel- händler substitutiven Wettbewerb mit Markt- anteilseinbußen bedeuten – oder aber in Ag- glomerationsvorteilen und Umsatzzuwächsen münden. Aus Investorenperspektive zählen neben ori- ginären Immobilienfaktoren (Kaufpreis, Inves-

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