GCM 4-2012

GCM 4 / 2012  german council . handel und gastronomie titionsstau, Fungibilität) die Höhe des Miet- Cashflows und das Risiko einer Minderung bzw. eines kompletten Ausfalls. Das maßgebli- che Kriterium für den Investor ist demzufolge vom Erfolg des Betreibers der Einzelhandels- immobilie abhängig. Und eine Immobilie kann noch so gut sein, wenn das Betreiber- konzept am Standort nicht funktioniert bzw. ein Top-Standort ist wenig wert, wenn er auf- grund baulicher oder bauplanungsrechtlicher Restriktionen nicht optimal genutzt werden kann. Immobilienattraktivität ist vom Kunden her zu denken. Bei einem Investment ist man gut damit beraten, über den »Tellerrand« har- ter Kennzahlen wie Multiplikatoren hinauszu- blicken und die Nachhaltigkeit der Vermie- tung bzw. Möglichkeiten einer Drittverwen- dung zu prüfen. Der Erfolg des Investors bzw. das Risiko des Finanzierers wird am Beginn der Wirkungskette entschieden, bei der Ak- zeptanz des Kunden für das Bündel aus Stand- ortqualität, Umweltattraktivität, Auswahl und Betreiberkonzept sowie der Angebotsinsze- nierung vor Ort. Das Risiko: Eine falsche Prognose Das Risiko-Rendite-Profil einer Einzelhandels- immobilie orientiert sich an der Attraktivität für den Kunden, die intersubjektiv verschie- den beurteilt wird. Deshalb können Marktan- teils- und Umsatzprognosen nur dann treffsi- chere Ergebnisse liefern, wenn das Einkaufs- verhalten der Konsumenten in der Standort- region erfasst und in die Berechnung einbe- zogen wird. Bisher beruhten die meisten Prognoseverfahren allerdings auf Analogie- schlüssen und Erfahrungswerten mit ähnlich gelagerten Standorten. Die Kundenperspek- tive blieb außen vor. Zusätzlich liefern diese Verfahren einen Wert, der sich überwiegend aus subjektiven Einschätzungen der Analys- ten speist. Mit anderen Worten bekommt man am Ende das raus, was man am Anfang als Erwartung reingesteckt hatte, also nicht objektivierbare, empirisch ungestützte Er- gebnisse. Darunter leidet die Prognose- genauigkeit, was für einen Investor bzw. den Immobilienfinanzierer nicht ungefährlich ist. (Quelle: eigene Darstellung) Schlechte Marktprognosen unterschätzen ent- weder das Risiko einer Investition oder ver- kennen schlicht Potenziale. Nicht nur für den Immobilienkäufer kann das schwerwiegende ökonomische Auswirkungen nach sich ziehen. Während er bzw. der Finanzierer mit den Fol- gen einer Fehlinvestition zu kämpfen haben, kann eine falsche Prognose für den Immobili- enverkäufer auch bedeuten, dass Potenziale unterschätzt wurden und er unnötig auf zu- sätzlichen Verkaufserlös verzichtet hat, was seine Bruttorendite schmälert. Verkannte Um- satzpotenziale des Betreibers stellen für den Investor aber auch verpasste Investitionschan- cen dar, was sich schmerzhaft in den Bilanzen niederschlagen kann. Insbesondere wenn auf- grund einer aggressiven Investmentstrategie hoher Anlagedruck herrscht, können gute ex- terne Prognosen den Investor davor schützen, Kapital unnötig zu vernichten. Auch in Grenz- fällen eines durchschnittlich attraktiven Risi- ko-Rendite-Verhältnisses bieten belastbare Vorhersagen den Vorteil, das Investment kal- kulieren und eine strategiekonforme Entschei- dung treffen zu können. Im Wettbewerb um die attraktivsten Objekte haben diejenigen einen Vorteil, die ihre Ent- scheidung auf einer kalkulierbaren Basis tref- fen. Diese kann durch Verfahren gebildet wer- den, die auf den Konsumpräferenzen im rele- vanten Marktgebiet aufbauen und nicht wie bisherige Methoden weitgehend vom Verbrau- cher losgelöste Marktprognosen abgeben. Ein- deutig bewährt hat sich hierzu die Discrete- Choice-Methode. Dieser Prognoseansatz er- fasst die Kundenpräferenzen in der Region des Untersuchungsobjekts und verknüpft diese mit standörtlichen sowie betreiberspezifischen Faktoren. Das Modell wird anschließend einzel- fallspezifisch angepasst und bezieht neben der Verkaufsfläche und der Distanz auch Branchen- spezifika sowie Vertriebslinienattraktivitäten mit ein. Anhand der empirisch ermittelten, ob- jektivierten Einflussstärke dieser Faktoren wer- den präzise Prognosen über Markt- und Um- satzanteile geliefert, die über sehr hohe Treffsi- cherheit verfügen. Aufgrund der Flexibilität des Verfahrens ist es möglich, die verschiedens- ten Fragen, die rund um die Einzelhandelsim- mobilie eine Rolle spielen, objektiv zu beant- worten. Fragen, bei denen herkömmliche Me- thoden entweder an ihre Grenzen stoßen oder unpräzise Vorhersagen liefern, zum Beispiel welcher Umsatz in einem neuen Einzelhandels- objekt nachhaltig erwirtschaftet bzw. welche Umsatzsteigerung durch eine Standortverlage- rung oder Revitalisierung erzielt werden kann. Wie ein neuer Wettbewerber den Umsatz ei- nes Mieters beeinflusst und folglich das Risiko und die Höhe der Rendite; welche Verdrän- gungseffekte eintreten; wie erfolgreich ein marktunerprobtes Anbieterkonzept ist. Und darüber hinaus weitere Fragestellungen, die verdeutlichen, dass die Bewertung einer Han- delsimmobilie neben immobilienwirtschaftli- chen Faktoren den Ausgangspunkt beim Kun- den suchen muss. Ein Beitrag von Dr. Gerold Doplbauer, Dr. Lademann & Partner GmbH

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