GCM 4-2012

 GCM 4 / 2012 Bei der Finanzierung von Shopping Centern ist die Bewertung der Immobilie ein zentraler Baustein. Um eine neutrale Sicht auf Risiken bei bankseitigen Immobilienfinanzierungen zu erhalten, ist es daher wichtig, neben der ökono- mischen und technischen Sicht auf Shopping Center auch die Perspektive des Sachverstän- digen, dessen Gutachten bei einer Finanzie- rung fester Bestandteil ist, einzunehmen. Anforderungen an Sachverstndige Das Berufsbild des Immobiliensachverständi- gen ist interdisziplinär. Das heißt, dass für den Gutachter bautechnisches, finanzmathe- matisches und auch juristisches Fachwissen unabdingbar sind. Um Wertgutachten zu Fi- nanzierungszwecken erstellen zu dürfen, muss der Gutachter gemäß BelWertV im Be- sitz einer Zertifizierung sein. Shopping Center haben infolge ihrer vielen lokalen, objektbe- zogenen und wirtschaftlichen Einflussfakto- ren eine hohe Komplexität, sodass hier zu- sätzlich zu den oben genannten Kenntnissen auch ein notwendiges Spezialwissen des Gut- achters erforderlich ist. Auf diesen Sachverhalt sollten viele Immobili- enbewerter reagiert haben und die Speziali- sierung der zertifizierten Gutachter (HypZert) vorantreiben. Zudem wurde die Zusammenar- beit mit der Research-Abteilung intensiviert, wobei auf eine pragmatische Zusammenar- beit besonders großer Wert gelegt wird. Die Spezialisierung und die Einbindung der eige- nen Research-Analysen sind mittlerweile bei der professionellen Immobilienbewertung nicht mehr wegzudenken. Zudem hat sich in den letzten Jahren gezeigt, dass der vertrauensvolle und vor allem offene Umgang mit der Bank und dem Darlehens- nehmer ein Erfolg für alle Beteiligten ist. Ins- besondere, wenn Banken ebenfalls den Weg der Spezialisierung ihrer Mitarbeiter gegan- GERMAN COUNCIL . kaleidoskop Beurteilung von Shopping Centern als elementare Basis für die Finanzierung Aus der Praxis eines Banksachverständigen gen sind und der Gutachter möglichst früh in das Geschehen eingebunden wird, verein- facht und verbessert den Bearbeitungspro- zess enorm. Marktwert Shopping Center Investments dominierten in jüngster Zeit das Transaktionsgeschäft im Be- reich der Einzelhandelsimmobilien. Die ge- sunde Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot hatte bisher zur Folge, dass für Shopping Center hohe Verkaufspreise erzielt wurden. Dies ist auf anhaltend hohe Attrakti- vität der deutschen Handelsimmobilien zu- rückzuführen, auch wenn sich die Volumina der Transaktionen aufgrund der Knappheit tendenziell reduziert haben. Insbesondere in Krisenzeiten ist die Stabilität dieser Asset- Klasse hervorzuheben. Die Spitzenrendite liegt aktuell im langjährigen Vergleich auf sehr niedrigem Niveau. Aber wie wirkt sich dieser Sachverhalt auf die Bewertung von Shopping Centern zu Finanzierungszwecken aus? Bei der Marktwertermittlung ist das aktuelle Marktgeschehen zum Wertermittlungsstich- tag abzubilden, das heißt, dass hohe Ver- kaufspreise sich unmittelbar in den zu ermit- telnden Marktwerten widerspiegeln. Wenn Shopping Center am Markt zu niedrigen Ren- diten gehandelt werden, muss dies auch in- nerhalb der Marktwertermittlung berücksich- tigt werden. Bis vor einigen Jahren war in der Welt der Banksachverständigen noch ein vor- sichtiges Vorgehen bei der Ermittlung der Verkehrswerte festzustellen. Entsprechend vorsichtig waren die Ergebnisse der Werter- mittlungen. Speziell bei Shopping Centern la- gen die Verkehrswerte (Marktwerte) teilweise deutlich unter den Verkaufspreisen, da auf der einen Seite teilweise das Know-how und die speziellen Marktkenntnisse fehlten und auf der anderen Seite wegen der geringen Anzahl an entsprechender Verkäufe Unsicher- heiten bestanden. Seit Beginn der Finanz- marktkrise belegen die Shopping Center zu- dem, dass sie stabile Investments sind. Immobilienbewerter sollten für sich bean- spruchen, dass bei Bewertungen auf die Defi- nition des Marktwertes nach § 194 BauGB sehr großer Wert gelegt wird und der Gutach- ter über entsprechende Fach- und Markt- kenntnisse des jeweilige Spezialgebietes ver- fügt. Unter dieser Voraussetzung versteht sich der zu ermittelnde Marktwert nicht als »vorsichtiger Marktwert« zu Finanzierungs- zwecken, sondern als marktkonformer Markt- wert. Entsprechend ist der ermittelte Markt- wert nicht von Marktwerten für Bewertungen zu An- und Verkaufszwecken zu unterschei- den. Beleihungswert Zudem benötigt die finanzierende Bank, so- fern sie sich eine günstigere Refinanzierung sichern will, nicht nur ein Gutachten, das ei- nen sachgerechten Marktwert ausweist, son- dern insbesondere einen Beleihungswert der auf Basis der BelWertV zu ermitteln ist. Hier ist vor allem die besondere Überprüfung der Marktgängigkeit des Objektes in Verbindung mit der Nachhaltigkeit des Cashflows und die daraus folgende Risikobeurteilung als Schwerpunkt zu nennen. Im folgenden Text wird auf die speziellen Anforderungen an die Beleihungswertermittlung eingegangen. Drei wesentliche Beurteilungskriterien für die nachhaltige Eignung als Hypothekensicher- heit sind die für die Marktgängigkeit verant- wortlichen Parameter stabile Vermietbarkeit, dauerhafte Vermarktbarkeit und die Drittver- wendungsfähigkeit. Im Hinblick auf die nachhaltige Vermietbar- keit ist insbesondere der stetige Wandel an die Anforderungsprofile von Shopping Centern wichtig und wie flexibel der Eigentümer auf

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