GCM 4-2012

GCM 4 / 2012  Veränderungen reagieren kann. Neben der baulichen Flexibilität ist hier auch die konzep- tionelle Flexibilität von wesentlicher Bedeu- tung, die vom Gutachter entsprechend beur- teilt werden muss. Gegenwärtig sind Verände- rungen hinsichtlich sogenannter Magneten und damit sowohl die Anordnung der einzel- nen Mieter als auch Aufenthaltsqualität/-dau- er, e-Commerce, Events und die Identifikation des Kunden mit dem Center zu nennen. Hier- aus ergeben sich Fragestellungen bezüglich der Entwicklung des Leerstands, der Mietver- tragsgestaltung und der Umsätze. Bezogen auf den Umsatz ist zu betonen, dass nicht nur der aktuelle Umsatz, sondern vor allem die denkbaren Veränderungen des Umsatzes ein wesentlicher Punkt bezüglich der Beurteilung der Vermietbarkeit ist. Beim Thema Vermarktbarkeit ist nicht das ak- tuelle Marktgeschehen, sondern die zukünf- tig zu erwartende Vermarktbarkeit zu beur- teilen. Insofern sind die Erfahrung des Gut- achters und die bestmögliche Antizipation des Marktgeschehens von wesentlicher Be- deutung, da sich die Anforderungen an die Konzeption schneller verändern als bei ande- ren Immobilienarten. Nicht selten werden deshalb bei Shopping-Center-Bewertungen die dreijährigen Aktualisierungsintervalle re- duziert. Bei der Drittverwendungsfähigkeit unter- scheidet man zwischen subjektiver und ob- jektiver Drittverwendungsfähigkeit. Unter der subjektiven Drittverwendungsfähigkeit ver- steht man die mögliche Nachnutzung, im Sin- ne der aktuellen Verwendung, durch einen Dritten. Hier stellt sich somit die Frage, ob bei gegebener subjektiver Drittverwendung das Shopping Center von einem Dritten in glei- cher Art wirtschaftlich nutzbar ist. Dagegen geht man bei der objektiven Drittverwen- dungsfähigkeit tatsächlich von einem Wech- sel der Nutzungsart bzw. von einer Aufteilung in mehrere Nutzungsarten aus. Die Drittver- wendbarkeit von Shopping Centern ist auf der Grundlage einer objektiven Drittverwen- dung aus Sicht des Gutachters in der Regel nur mit entsprechend hohem finanziellen Aufwand denkbar. Neben diesen weichen Beurteilungskriterien spielt natürlich für die Wertaussage die lang- fristige Ertragskraft die wesentlichste Rolle. Konjunkturell bedingte Wertschwankungen, sowie spekulative Elemente am maßgebli- chen Grundstücksmarkt werden in der Belei- hungswertermittlung aus Gründen der Nach- haltigkeit nicht reflektiert, um der Beleihung während der gesamten Laufzeit einen stabi- len, langfristigen Wert zugrunde legen zu können. Die Beleihungswertverordnung hat german council . kaleidoskop zur Folge, dass der Gutachter im Rahmen der Wertermittlung über nur wenig Spielraum verfügt, was insbesondere bei attraktiven Shopping Center Investments in guten Lagen mit stabilen Voraussetzungen zu erheblichen Differenzen zwischen Marktwert und Belei- hungswert führen kann. Die hohen Abweichungen zwischen Markt- wert und Beleihungswert sind bei Top-Cen- tern in der Regel teilweise den reduzierten nachhaltigen Erträgen, aber vor allem den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestansät- zen der Bewirtschaftungskosten und einer einzuhaltenden Mindestkapitalisierung ge- schuldet. Danach dürfen bei der Ertragswertermittlung für den Beleihungswert nur Roherträge zum Ansatz kommen, welche das Objekt bei ord- nungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässi- ger Nutzung jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann. Somit ist die »Nachhaltig- keit« der vertraglich vereinbarten und tat- sächlich fließenden Mieten, insbesondere der Umsatzmieten, zu begründen. Für die Einzelansätze der Bewirtschaftungs- kosten gibt es vorgegebene Regelbandbrei- ten, die nicht unterschritten werden dürfen, auch wenn die aktuelle Bewirtschaftung des Shopping Centers mit einem günstigeren Kos- tenmanagement erfolgt. Zusätzlich darf die Summe der Einzelansätze nicht weniger als 15 % des Rohertrags betragen. Für die Kapitalisierung des jährlichen Rein ertrages ist bei Shopping Centern eine Min- destverzinsung von 6,5 % erforderlich. Shopping Center Marktwert vs. Beleihungswert Der Unterschied zwischen Markt- und Belei- hungswert stellt sich am Beispiel eines Shop- ping Centers mit sehr guter Gesamtkonzep tion wie folgt dar. Bei einem Jahresrohertrag von rd. 13,5 Mio. Euro, Bewirtschaftungskosten von 7,5 % vom Jahresrohertrag und einem Liegenschaftszins von 4,75 % ergibt sich ein Marktwert von 250 Mio. Euro. Geht man in der Beleihungswert- berechnung von dem gleichen nachhaltigen Jahresrohertrag aus, wählt infolge der guten Objekteigenschaften den Mindestansatz der Bewirtschaftungskosten von 15 % und die Mindestkapitalisierung gemäß BelWertV von 6,5 %, so errechnet sich mit der Beleihungs- wert in Höhe von 180 Mio. Euro. Auf Grundla- ge der gesetzlichen Regulierung ergibt sich somit ein Beleihungswert in Höhe von 72 % des Marktwertes. Bei der Beleihungswertermittlung ist die Aus- weisung von Renditen unüblich. Dennoch sei hier ein Vergleich mit einer fiktiven Rendite erlaubt. Der Marktwert in Höhe von 250 Mio. Euro reflektiert eine Nettoanfangsrendite von ca. 5 %. Betrachtet man hingegen den Belei- hungswert, errechnet sich ein Spread von rd. 200 Basispunkten zwischen der Nettoanfangs- rendite des Marktwerts und einer fiktiven Nettorendite des Beleihungswertes. Ver- gleicht man diese fiktive Nettorendite in Höhe von 7 % mit langfristigen Rendite- schwankungen, so kann festgestellt werden, dass diese über dem langjährigen Renditever- lauf für Top-Einkaufszentren liegt. Damit sind die Anforderungen des Gesetzgebers hin- sichtlich der Nachhaltigkeit erfüllt. Der Banksachverständige ist bei jedem Gut- achten gefordert, einerseits einen nachvoll- ziehbaren Marktwert und andererseits einen Beleihungswert nach den gesetzlichen Vorga- ben zu ermitteln, welcher der finanzierenden Bank eine objektive Einschätzung des Immo- bilienrisikos ermöglicht und den Überprüfun- gen durch die Prüfinstanzen der Kreditwirt- schaft standhält. Dabei darf der Beleihungs- wert jedoch nicht durch übervorsichtiges Agieren bzw. doppelter Berücksichtigung di- verser Risikofaktoren in unterschiedlichen An- sätzen unnötig niedrig ausfallen. Ein Beitrag von Christian Schaffner, Immobiliengutachter LBImmoWert

GCM 4-2012

Pages