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GCM 4-2012

  GCM 4 / 2012 GERMAN COUNCIL . center Einkaufscenter in Deutschland sind weiter eine lohnende Anlageklasse für internationale Inves­ toren. Um das Potenzial der Anlage aber auszu- schöpfen und besondere Risiken zu vermeiden, wird allerdings viel Marktkenntnis benötigt. Die Bereitschaft internationaler Anleger, auf dem deutschen Markt für Einkaufszentren zu investieren, bleibt auf relativ hohem Ni- veau. Niedrige Zinsen, positives Konsumkli- ma, eine stabile Wirtschaft und geringe Ar- beitslosenquoten machen den Markt auch für internationale Anleger interessant. Im Bereich Einkaufszentren locken zusätzlich solide Mieten und Renditen sowie moderate Finanzierungsbedingungen. Nicht nur Inves- toren, sondern auch internationale Einzel- handels-Filialisten streben nach Deutsch- land und fragen Ladenflächen nach. Es ist also kein Wunder, dass die Anlageklasse Shopping Center auch im Jahr 2012 weiter in der Gunst der Investoren stieg und unter den Handelsimmobilien die höchsten Inves- titionen verzeichnete. Bis hierher klingt es nach einem leichten Spiel für Centerprojekte. Aber auch wenn Deutsch- land mit solch guten Rahmenbedingungen aufwartet, gibt es Besonderheiten, die den Weg vom Investment bis zum Ertrag erschwe- ren und ihn für Investoren ohne ausreichende Marktkenntnis zum Risiko werden lassen. Deutschland – Land der vielen 1-A-Lagen? Verführerisch von außen ist die Vielzahl an innerstädtischen 1-A-Lagen, die Deutschland aufgrund seiner föderalen Struktur aufweist. Etwa 80 Großstädte sind auf der Landkarte zu finden. Aber die begehrtesten innerstäd- tischen 1-A-Lagen der Top-Städte sind in der Regel nicht mehr verfügbar und bieten kei- nen Platz für neue Einkaufszentren. Daher müssen Investoren verstärkt nach Objekten außerhalb der Investmenthochburgen Aus- schau halten. Dass sie das noch nicht alle gern tun, sieht man an der etwas verhaltene- ren Entwicklung des Investmentmarktes für Handelsimmobilien in der ersten Jahreshälf- te. Dennoch ist es wichtig, das Potenzial ab- seits der großen Hot Spots zu erkennen und auszuschöpfen. Denn das ist auch in vielen der sogenannten B-Städte vorhanden. Frü- her oder später geraten immer mehr Mittel- städte in den Fokus der internationalen In- vestoren – und auch die dort bestehenden Risiken müssen mit dem nötigen Marktwis- sen gesteuert werden. Zu viel Klein-Klein zieht keine Kunden an Häufig beobachtet man schon heute, dass Center in Mittelstädten von vornherein aus mangelnder Fachkenntnis zu klein geplant werden und floppen. Aber auch andere Feh- ler, wie etwa beim Layout, der Anordnung von Mietflächen oder der Mieterauswahl, werden allzu häufig von Investoren ge- macht, die ein Investment in kleineren Städ- ten quasi als Anfänger- und Einsteigerpro- jekt betrachten. Eine solche Haltung zahlt sich nicht aus. Wer stattdessen auch für klei- nere Projekte auf die Expertise eines ausge- wiesenen Center-Spezialisten setzt, wird wahrscheinlich schon in der Planungsphase merken, dass sich diese Ausgabe mehr als rechnet. Denn es sind auch gerade die kleine- ren Projekte, die Developer vor besondere Herausforderungen stellen und ein besonde- res Maß an Professionalität erfordern, damit sich das Investment langfristig auszahlt. Langer Atem und am Ende Planungssicherheit Eine weitere Besonderheit, die besondere Kenntnisse erfordert, ist die streng reglemen- tierte Raumordnung in Deutschland. Geneh- migungsverfahren für neue Einkaufszentren sind hier sicher zum Teil schwieriger und langwieriger als bei vielen der europäischen Nachbarn. Positiv ist aber, dass nach Ab- schluss aller Verfahren der Entwicklung nichts mehr im Wege steht und Investoren dann eine hohe Planungssicherheit haben. Genug oder zu wenig Shopping- Center-Flche? Vergleicht man die Anzahl der Einkaufszent- ren in Deutschland mit der in anderen Län- dern, macht sich bei vielen Optimismus breit. Aber auch diese positive Einschätzung muss Einkaufscenter in Deutschland bleiben beliebtes Anlageobjekt

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