GCM 4/2018
GERMAN COUNCIL . INTERVIEWS
© Stefan Flöper – wikipedia.org
IM GESPRÄCH MIT ...
Martin Mörl
, Geschäftsführer Prelios Immobilien Management. Die Hamburger sind deutschland-
weit tätig und fokussiert auf Development, Management und Investment Services für Shopping
Center, Kaufhäuser, Büroimmobilien, Hotelimmobilien, Geschäftshäuser sowie gemischt genutzte
Immobilien. Prelios ist auch ein Spezialist für Um- und Neugestaltungen von in die Jahre
gekommenen Einkaufscentern. Über konzeptionelle Planungsfehler in der Vergangenheit,
anspruchsvolle Mieter und kommunikativ begabte Centermanager
Herr Mörl, stellen Sie sich vor, ich besitze ein
Shopping Center in einer mittelgroßen Stadt.
Der Leerstand ist relativ hoch, obwohl es eine
innerstädtische Immobilie ist, die eigentlich gut
frequentiert sein könnte. Aber kaum jemand
kommt mehr. Können Sie mir helfen?
Genauso haben wir schon mehrfach Projekte
begonnen. Wir wurden von Investoren ange-
sprochen, die Probleme mit ihren Centern hat-
ten. Es fängt natürlich mit einer Bestandsanaly-
se an; man muss den Markt unter die Lupe neh-
men, den Standort genau betrachten und den
Wettbewerb. Auch die Konkurrenzsituation im
Umfeld des Centers gehört dazu. Das ist die Aus-
gangsbasis. Und wenn man dann der Meinung
ist, der Standort ist gut, es sind »nur« konzeptio-
nelle Fehler gemacht worden, wie falsche Mall-
Führung, falscher Mieterbesatz, nicht optimal
liegende Rolltreppen – also alles Dinge, die man
korrigieren kann, dann lohnt es sich, Geld zu in-
vestieren und sich an die Arbeit zu machen.
Und wenn der Standort aus Ihrer Sicht gar nicht
mehr stimmt?
In solchen Fällen sprechen wir dann schon mal
die Empfehlung aus, das Gebäude anders zu
nutzen oder auch abzureißen und statt dessen
Sie haben soeben in Gießen ein umfassendes
Konzept zur Neugestaltung des Shopping Cen-
ters »Galerie Neustädter Tor« vorgestellt. Was
genau soll das Center wieder fit und zeitgemäß
machen, so dass es auch der wachsenden Kon-
kurrenz durch den Online-Handel standhalten
kann?
Gießen ist ein gutes Beispiel dafür, dass der
Standort als solcher bestens ist – innerstädti-
sche Lage, gute Verkehrsanbindung, mehr als
1.000 Parkplätze. Das Einzugsgebiet für den
Einzelhandel ist mit fast 900.000 Menschen
sehr groß, und Gießen als Universitätsstadt hat
auch sehr viel junges Publikum. Das alles
spricht für das Center. Aber strukturell muss da
einiges passieren. Wir werden neue Großflä-
chen im ersten Obergeschoss schaffen, weil für
viele in Gießen bislang nicht vertretenen Mar-
ken und Konzepte die Flächenzuschnitte zu
kleinteilig waren. Wir wollen damit die Anzie-
hungskraft erhöhen. Es wird einen zusätzlichen
Eingang im Erdgeschoss geben, um einen
Rundlauf zu schaffen und so zusätzliche Kun-
den zu gewinnen. Im Obergeschoss bauen wir
einen neuen Food-Court, kombiniert mit einer
Außenterrasse zur Innenstadt hin, um das gast-
ronomische Angebot deutlich zu erhöhen. So
hat man bei gutem Wetter die Möglichkeit,
auch draußen zu sitzen und beim Essen die
Sonne zu genießen. Außerdem werden wir der
Außenfassade, die 2005 eher schlicht und kos-
tengünstig gestaltet wurde, mit einer vorge-
hängten Metallfassade ein neues Gesicht ver-
leihen. Und auch das Interieur wird sich verän-
dern: Beleuchtung, Bodenbeläge, Decken – al-
les soll neu vollkommen neu und anders ge-
staltet werden.
Wie viel Geduld muss ich denn als Investor mit-
bringen, bis ich endlich wieder Erfolge sehe?
Das Beispiel Gießen zeigt deutlich, dass Arbeiten
am Bestand viel komplexer sind als bei einem
Neubau. Wir haben das Objekt vor drei Jahren
übernommen und damals auch schon mit der
Konzeption begonnen. Wir konnten im zweiten
ein kleines Hotel oder auch ein Wohnquartier
zu bauen. So etwas wird in Zukunft sicher häu-
figer passieren. Bei größeren Centern kann es
aber auch sein, dass sie einen optimalen Stand-
ort hatten, als sie geplant und gebaut wurden.
Im Laufe der vergangenen 20 Jahre hat sich
dann aber das Umfeld so verändert – etwa
durch zusätzliche Ansiedlung von Fachmarkt-
zentren – dass es nicht mehr passt. Dann muss
man über eine komplette Umnutzung nach-
denken. Es gibt für alles eine Lösung.
Gehen wir mal davon aus, dass meine fiktive
Immobilie noch einen guten Standort hat, aber
ansonsten ein anspruchsvolles Objekt ist …
Dann sind ganzheitliche Ansätze des gesamten
Teams gefragt, was Planung, Konzeption, Ver-
mietung, Marketing, Centermanagement an-
geht. Das ganze Entscheidende ist aber die Fra-
ge, welche Mieterstruktur ist erforderlich, um
das Center wieder nach vorne zu bringen. Und
da muss man natürlich ein Gespür dafür haben,
welche Unternehmen passen könnten, und
welche man im Vorfeld schon ansprechen
kann, ob sie Interesse hätten. Grundvorausset-
zung dafür sind Erfahrung, Wissen und die ent-
sprechenden Kontakte.
Neues Sanierungsobjekt für Prelios: Die »Galerie Neustädter Tor« in Gießen
