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GCM-3-2015

  GCM 3 / 2015 GERMAN COUNCIL . recht und gesetz Ein wesentlicher Faktor für den Erfolg eines Einkaufszentrums ist die richtige Auswahl und Beauftragung des Centermanagers sowie des Property Managers. Der Betreiber eines Einkaufszentrums sollte daher insbesondere bei der vertraglichen Gestaltung des Center- sowie Property Management-Vertrages be- sondere Sorgfalt walten lassen. Dies gilt vor allem deshalb, weil es für diese Verträge keine gesetzlichen Vorgaben gibt, sodass die Lei- stungspflichten des Centermanagers sowie des Property Managers nahezu ausschließlich der vertraglichen Vereinbarung unterliegen. Mangels eines gesetzlichen Leitbildes wird der Centermanagement-Vertrag heutzutage über- wiegend als ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit Dienstleistungselementen angesehen. Bei der Gestaltung eines Centermanagements- Vertrages geht es aus Sicht des Betreibers dar- um, den Centermanager mit einem möglichst umfassenden Leistungsbild zu beauftragen. Ohne ein solches umfassendes Leistungsbild hat der Eigentümer keine Gewähr, dass der Cen- termanager sämtliche ihm zur Verfügung ste- henden Maßnahmen ergreift, um das Einkaufs- zentrum zum wirtschaftlichen Erfolg zu führen. Zudem hat der Eigentümer mit einer umfassen- den Beauftragung die Sicherheit, dass sämtliche Leistungen aus einer Hand erbracht werden. Da- her kommt es in der Praxis häufiger vor, dass dem Centermanager auch die Property-Ma- nagement-Leistungen übertragen werden. So- fern der Centermanager nicht über das ausrei- chende Know-How im Property Management verfügt, kann er einen Property Manager unter- beauftragen. Der Vorteil für den Eigentümer ist, dass er nur einen Ansprechpartner hat und der Centermanager sich um die Abstimmung mit dem Property Manager kümmert. Ein wesentlicher Erfolgsfaktor in einem Center- Management-Vertrag besteht darin, dass der Centermanager ein eigenes finanzielles Interesse an einem dauerhaften wirtschaftlichen Erfolg des Einkaufszentrums hat. Hierfür kommen ver- schiedene Vergütungsmöglichkeiten in Betracht. Zunächst wird üblicherweise eine Grundvergü- tung für Standardleistungen vereinbart. Diese Grundvergütung kann entweder durch eine fixe Vergütung erfolgen oder durch einen prozentu- alen Anteil an der jährlichen vereinnahmten Miete. Durch die Abstellung auf die verein- nahmte Miete hat der Centermanager ein urei- genes Interesse daran, dass die Mieten tatsäch- lich auch gezahlt werden. Als Incentivierung kann bei der zugrundegeleg- ten Miete auch noch berücksichtigt werden, ob eine bestimmte Vermietungsquote unter- oder überschritten wird. Hierdurch erhält der Center- manager ein eigenes Interesse an einer weitge- henden Vollvermietung. Für sonstige besondere Leistungen kann sich eine Vergütung nach Zeitaufwand anbieten. In diesem Fall sollten die Stundensätze entspre- chend vorab vereinbart werden, um spätere Dis- kussionen über deren Höhe zu vermeiden. Häufig wird der Centermanager auch mit der Suche nach neuen Mietern beauftragt. Als Ver- gütung hierfür wird üblicherweise eine Provisi- on vereinbart. Diese Provision bestimmt sich nach dem voraussichtlichen Mietertrag. Bei die- ser Provisionsregelung vermieden wird, dass der Centermanager primär die eigene Vergü- tung im Blick hat und deshalb auch Mieter an- nimmt, die entweder von der Centerkonzeption oder wegen der fehlenden Bonität nicht in das Einkaufszentrum passen. Die Provisionsvergü- tung muss daher an einen langfristigen Erfolg geknüpft sein. Anderenfalls besteht das Risiko, dass der Eigentümer eine Vermietungsprovision zahlen muss, obwohl er einen bonitätsschwa- chen Mieter angeworben bekommen hat, der dann seine Mietzahlungen schuldig bleibt. Im engen Zusammenhang mit der Provision für die Mietersuche steht eine etwaige Vergütung des Centermanagers bei Erreichen vorab verein- barter Ziele. Neben weicheren Faktoren (z. B. ge- wisse Prozentwerte bei Kundenzufriedenheits- oder Mieterumfragen) kann dem Centermana- ger auch ein Bonus versprochen werden, wenn er die offenen Mietzahlungen unter einer be- stimmten Grenze hält. Hierdurch erhält der Cen- termanager ein eigenes Interesse an einer zeit- nahen Buchhaltung sowie an der Auswahl boni- tätsstarker Mieter. Denn bonitätsschwache Mie- ter würden dem Centermanager möglicherwei- se eine »schnelle« Vermietungsprovision ermöglichen, dann aber die Quote bei den offe- nen Mietzahlungen verschlechtern. Damit der Eigentümer möglichst frühzeitig über Probleme in dem Einkaufscenter informiert wird, ist ferner auch ein umfassendes und zeitnahes Berichtswesen des Centermanagers gegenüber dem Eigentümer unabdingbar. Diese Pflichten müssen entsprechend streng ausgestaltet wer- den. Um diese Pflichten auch durchsetzbar zu gestalten, sollten diese Berichtspflichten durch entsprechende Vertragsstrafen unterlegt sein. Der beste Centermanagement-Vertrag hilft jedoch nichts, wenn er später nicht auch gelebt und durchgeführt wird. Es muss daher darauf geachtet werden, dass die einmal getroffenen Vereinbarun- gen auch umgesetzt werden. Darauf hat insbe- sondere der Eigentümer des Einkaufszentrums zu achten, um die Attraktivität seines Einkaufszent- rums dauerhaft sicherstellen zu können. Ein Gastbeitrag von Dr. Johannes Grooterhorst, Grooterhorst & Partner Rechts­anwälte & - Beiratsmitglied WICHTIGE STELLSCHRAUBE ZUM WIRTSCHAFTLICHEN CENTER-ERFOLG Dem Centermanagement-Vertrag kommt eine hohe Bedeutung zu

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